Что надо проверить перед покупкой квартиры?

Многие покупатели интересуются вопросами проверки юридической чистоты приобретаемой квартиры собственными силами. В наше время есть множество сервисов, через которые можно провести онлайн-проверку объекта недвижимости. Все же данные сервисы нельзя назвать надежными, а также с их помощью невозможно провести полноценную проверку. К исключению можно отнести сайт Росреестра, тем не менее, даже он не сможет предоставить объективную и глубокую оценку.

Таким образом, если вы хотите провести проверку недвижимости на юридическую чистоту квартиры, то стоит обратиться за услугами в юридическую компанию, оказывающую такие услуги на протяжении долгого времени. Сотрудники таких организаций имеют большой опыт, и соответственно стоимость на данные услуги будет достаточна высока. Учтите, что высокая цена на проверку юридической чистоты квартиры может гарантировать прямое отсутствие каких-либо рисков, а значит и потерю денежных средств с жильем в дальнейшем.

Риски при покупке жилья на вторичном рынке

Обратите внимание, что покупка квартиры в новостройке имеет меньше рисков, нежели приобретение жилья на вторичном рынке. Но не стоит терять бдительности, совершайте проверку любой недвижимости перед покупкой. Рассмотрим основные риски, с которыми сталкиваются люди при покупке квартиры.

Приобретение квартиры в строящемся доме или же новостройке

В процессе покупки готовой квартиры в новом доме убедитесь в том, что продажу проводит непосредственно застройщик. Ситуации по разделению функций строительства и продажи среди разных юридических и физических лиц встречаются слишком часто, даже среди известных застройщиков. А вот когда квартиру от застройщика реализует другое юридическое или физическое лицо, то запомните, что отвечает за появившиеся вопросы именно продающий человек или компания. Это и есть первая скрытая угроза, а именно продавцы, выступающие в качестве посредника, не смогут возместить издержки и ущерб, за неимением денежных средств.

Если в данной ситуации сделка будет признана аннулированной, то вам не получиться вернуть потраченные  деньги на квартиру, а вот про возмещение компенсации убытков можно вообще не говорить. Еще на что стоит обратить внимание, так это на факт расчета продавца с застройщиком жилого помещения.

Это подтверждается 2-мя методами:

• При помощи письма от застройщика, в котором прописано, что застройщик не имеет претензий к продавцу;
• Предоставить платежный документ, который подтверждает фактическое перечисление денег застройщику.

Во многих ситуациях в качестве данного документа выступает платежное поручение с отметкой банка, что денежные средства были переведены. При неподтвержденном факте оплаты сделка обжалуется конкурсным управляющим или же собственником застройки. Перед приобретением квартиры в новостройке запросите у застройщика дома разрешительные документы на построенный объект недвижимости: разрешение на строительство, документация на земельный участок, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Первое что стоит проверить перед приобретением квартиры – это выписку из Единого государственного реестра недвижимости. Она содержит в себе информацию о праве собственности и наличии обременения на нее (ипотека, аренда, доверительное управление и т.п.). Бывают ситуации, когда застройщик производит строительство дома за счет кредитных средств, тогда вам стоит проверить и этот факт тоже.

Обременение имущества продавца. Нарушение прав наследников

Каждая недвижимость на вторичном рынке имеет свою историю, а вы должны подробно изучить ее. Именно поэтому продавец должен представить всю документацию по сделкам, в том числе установление изначального собственника. Каждый пропуск в цепи перехода прав является потенциальным риском для будущего собственника квартиры.

Выписка из ЕГРН упрощает жизнь покупателей, т.к. она содержит в себе перечень переходов прав на квартиру. И уже на основе данного списка вы можете требовать представить необходимые документы по квартире. Стоит учесть, что Росреестр имеет компетенцию в регистрации прав на собственность с 1998 года, и все сведения по сделкам, которые были заключены до этой даты, будут отсутствовать в нем. Приобретенная недвижимость в браке требует обязательного согласия при ее продаже обоих супругов, даже если они были уже в разводе на момент заключения сделки. Этим вы защитите себя от претензий бывшего супруга на объект недвижимости.

Проверка исторических данных о квартире должна начинаться с анализа необычных причин с перехода прав недвижимости одного владельца к другому. Например, по решению суда, или свидетельство с правами на наследство, акт государственного органа и т.д. Для этого стоит провести тщательную проверку. Возможная опасность для любого покупателя квартиры состоит в том, что любая сделка в цепочке должна быть проведена на законных основаниях, без нарушений прав третьих лиц.

Обжалование любой сделки из цепи может привести к потере имущества у последнего его собственника. На основании проведенной судебной практики на территории России продажа имущества на законных основаниях находится в бедственном положении. Это служит основанием для судебного выдвижения жестких требований к людям, желающих доказать свою порядочность. Законопослушное поведение еще не гарантирует от предъявления виндикационного иска. На основании статьи 302 ГК РФ, существует право на конфискацию имущества у добросовестного покупателя в условии, если жилье ранее было изъято у собственника против его воли.

Игнорирование правами несовершеннолетних и недееспособных граждан

Помимо проверки перечня собственников, необходимо проверить, кто прописан в данной квартире. Для этого потребуется получить выписку из домовой книги. Наличие регистрации не дает права на собственность квартиры, но в некоторых ситуациях это может стать проблемой для будущего владельца перед покупкой. Например, если в ней зарегистрирован недееспособный или несовершеннолетний гражданин, то у вас не получиться принудительно, произвести его выписку с данной жилплощади. Кроме этого, на право проживания в квартире претендует законной представитель или опекун этого человека.

Намеренное мошенничество касательно покупателей с позиции продавца

Требуется обязательно проверить самого продавца недвижимости. А именно застройщика при покупке недвижимости в новостройке, и физическое лицо-продавца на вторичном рынке. Помимо проверки общих сведений о продавце, стоит оценить его финансовое состояние. Обязательно проверьте его на наличие судебных споров и банкротства. Это поспособствует в оценке рисков, если в будущем потребуется оспорить сделку со стороны кредитора и арбитражного управляющего.

Подведем итоги

Таким образом, проверка юридической чистоты объекта недвижимости нельзя ограничить выпиской ЕГРН, сверкой паспорта продавца, и уставной документации застройщика. Наше детективное агентство «Международное бюро расследований» осуществляет тщательную полную или частичную проверку юридической чистоты объекта недвижимости, благодаря чему наши клиенты могут быть уверены в надежности и прозрачности совершаемой сделки.